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转让农村宅基地时“拆迁款归属城镇居民” 的合同约定无效

发布时间: 2017-08-05   来源: 黔西南日报   我有话说(1人参与)A-A+

基本案情:郑某系兴义市顶效镇某村农民,因全家均外出务工,自己名下的一处宅基地处于闲置状态。2013年初,郑某同兴义市城镇居民夏某签订了一份宅基地建房合同,约定:郑某将自己名下的宅基地转让给夏某进行建房;夏某出资30万修建房屋,并对建成房屋享有所有权;将来因政府征地拆迁、规划拆迁、新农村建设等行为所产生的一切拆迁补偿收益归夏某所有。后夏某在郑某宅基地上建成房屋并居住,但一直没有办理房屋产权登记。2015年底,因城市规划与土地征收拆迁,夏某所建房屋及宅基地处于拆迁范围,按规定应得补偿款80余万元。对补偿款的归属,郑某与夏某产生争议。夏某认为,先前签订的宅基地建房合同明确约定,将来拆迁补偿收益归夏某所有。而郑某则主张先前签订的合同无效,拆迁补偿收益基于自己对宅基地的管理使用权应当由自己享有。郑某诉至法院。

法院裁判:1.判决郑某与夏某签订的宅基地建房合同无效;2.拆迁补偿款归郑某所有,郑某补偿夏某30万元建房款。

律师评析:法院判决依据《土地管理法》第63条和合同法第52条的规定,认定合同无效,但是合同无效是否影响拆迁款的归属约定条款,有不同的观点:一种是认为拆迁款归属约定条款没有违反法律、行政法规规定,应遵守合同自由原则,补偿款约定有效,合同属于部分无效,部分有效,补偿款归夏某所有;一种是补偿款的约定与建房合同是密切关联的,补偿款条款并不独立存在,皮之不存,毛将焉附,因此,合同全部无效,补偿款应归于郑某。法院采用后一种观点。至于郑某补偿夏某30万,系合同无效的法律后果。

(贵州创鸿律师事务所律师)

作者:余顺斌

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